「オエッ」猫の糞尿が臭すぎる10年物のゴミ屋敷、一級建築士もお手上げだったが…〈利回り20％のお宝物件〉に激変！驚きの方法【不動産投資の実例】

空き家を安く購入して収益を得る「空き家投資」。空き家の活用は社会的課題の解決にもなります。では、誰もが手を上げるようなボロ空き家を利益を生み出す物件に変えるには、具体的にどうすればよいのでしょうか？　本記事では、恵比寿吉之助氏の著書『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）から、空き家投資の実例について解説します。

10年以上ゴミ屋敷…一級建築士も諦めた究極のボロ物件

私が空き家投資をスタートした際には、「これから問題を解決するんだ！　問題の多い物件を買うぞ！」と意気込んでいました。

そんな私の記念すべきデビュー物件は、千葉県のボロ空き家でした。庭の草がジャングルのように生い茂っており、「物件を内見しに来たお客さんなんて半年振り」と驚かれました。

10年以上もゴミ屋敷で、そのうえ猫をたくさん飼っていたため、ゴミと猫のおしっこの臭いが入り雑じり、「オエ〜！」と吐き気をもよおすほどの悪臭です。ゴミは撤去されているのに、強烈な臭いが家に染み込んでいるのです。あまりの臭さに5分も家に居られないほどでした。

室内は床に穴が空いているし、水回りすべてが使えない状態。しかも、建物が強烈に傾いているせいで平衡感覚が狂い、窓を閉めても大きな隙間が空きます。当然、窓の鍵もかかりません。

全体的にボロボロで汚く、いいところがひとつもない廃墟状態。これまで100人以上の投資家や買い取り業者が下見に来たものの、ほとんどが値段も告げずに帰っていったそうです。売主は一級建築士だったので、自ら修繕することも検討しましたが、少なくとも1,000万円以上のお金がかかるため、再生は無理だと諦めたとか。

そのようなひどい物件に、私は「買いたいです！」とノリノリ。快く売っていただけました。本当に再生できるかどうかまったく自信はなかったのですが、「やるしかない！」という気持ちでした。

簡単な物件を手掛けても成長しないので、どうせなら、問題が山積みの強烈な物件からスタートしたかったのです。

物件を購入後、多数の空き家再生仲間が見学に来ましたが、「これほどひどい物件は見たことがない！」と目を丸くしました。リフォーム屋も「建物が傾いているというより、倒れていますね……」と絶句。「これまで、いろいろな空き家を再生してきましたが、ダントツでワーストワンです！」と、プロからも「最低物件」の認定をいただきました。

リフォームは、家全体をフルリノベーションしました。水回りはすべて新品に交換。天井も壁も床も電気もガスも水道も、すべてやりなおしました。何もかも新品に交換したことで、同じ家とは思えないほどの劇的ビフォーアフター！　新築住宅みたいになりました。ひどい状態をリフォームすれば、新品のようにキレイになって気持ちいいです。

空き家投資の総費用

それでは、いくら費用がかかったのかをご説明しましょう。

まず購入費用は、もともと280万円で売っていた物件を、私は78万円で買いました。ライバル不在の売れ残り物件でしたし、値引き交渉のノウハウを使うことで、200万円ほど安く買えたのです。

次に修繕費用は、売主が1,000万円以上かかると言っていましたが、私はノウハウを使うことにより、約240万円で仕上げました。「こんなにピカピカなのに、どうして安いの？」と驚かれます。

一般的に水回りは高いので、普通のリフォームならキッチンだけで240万円が吹っ飛んでしまってもおかしくありません。写真に写っていない箇所も、いろいろリフォームしてあります。家全体をすべてやって240万円です。相当に安いですよね。

家賃は月5万2,000円、地域で一番安い家賃で貸して、利回りは20%。ダイヤモンドの原石の状態で物件を仕入れて磨き、利回り20%のダイヤモンドをつくり上げたということです。

長い期間修行して、熟練してようやく20%が出せるというものではなく、私の場合はノウハウを使うことで1物件目から20%を出せました。

よく勘違いされるのですが、ただボロ空き家を買えば儲かるわけではないので注意してください。

そもそも物件を安く買うことも、安く修繕することも難しいもの。何も学ばずにボロ空き家を買っても、普通に買って普通になおすだけなら、他の物件と同じくらいの利回りしか出ないのです。

ですから、独学で空き家投資をするのは危険なので、絶対にやめてくださいね。ボロ家を業者の言いなりになって、普通に修繕してしまえば、1,000万円くらいのお金がかかることも珍しくありません。私は激安修繕の知識があるので、安心確実に利回り20%以上を叩き出すことができるのです。

不動産投資の挽回方法

私の場合、このデビュー物件だけ見ても、約1,000万円のコストを節約できています。このコスト差は大きいです。激安で購入し、激安で修繕することで、圧倒的なコスト差が生まれ、高い利回りにつながります。

ちなみに、この物件は土地値が400万円ありました。だから土地の資産価値が400万円あるのに、私は78万円、土地値の5分の1で買ったのです。土地値以下で買うのは当たり前のことです。土地値の半値以下で買った物件もあります。

もともと400万円の価値があるものを78万円で買っているので、すでに買った瞬間から得していますよね。

私は銀行融資で300万円を無担保で借りました。銀行も、400万円の資産価値がある物件なので、300万円貸してくれました。銀行の目線で見ても、土地値400万円の物件に300万円を融資するのは安心だと思います。

会社を構成するさまざまな資産・負債・純資産を示すバランスシートで見ても、400万円の資産に対して負債が300万円。資産が100万円あるうえに、月々の家賃収入からきちんと利益も出るので、これならなんの問題もないわけです。

このようにバランスシートが整った状態で進めていくので、融資を使って物件を買い進めることも可能だと考えています。この物件は無担保で借りましたので、抵当権設定がありません。今後、この物件を融資の担保として使うこともできますよね。「また次に貸してください」とお願いしやすい状況をつくれます。

しかも利回り20%なので、手元の現金もどんどん増えていきます。財務体制がよくなり、銀行は「事業がうまくいっていますね！」と高評価してくれます。

不動産投資のあるあるとして、規模を拡大しようと望んでも、銀行が貸してくれなくなる話を聞きます。貸してくれなくなる理由のひとつは、財務諸表のバランスシートがめちゃくちゃになっているからです。

資産よりも負債のほうが上回る、いわゆる「債務超過」の状態になると、「この人に、これ以上お金を貸しても、返済してもらえるか心配だ」と銀行は融資に慎重になります。たくさんお金を借りたのに、利益がまったく出ていないと経営能力が疑われます。

銀行が貸してくれないのは、事業がうまくいっていないと評価されているからです。いったん債務超過に陥ってしまうと、それ以上、規模を拡大するのは難しいです。

しかし、挽回する方法はあります。それが戸建ての空き家投資です。戸建てを買い進めることで資産が増え、資産超過が解消し、バランスシートがよくなっていきます。今まで利益が少なかったのも、利回り20%の戸建てを増やすことで利益が増え、収支が改善していきます。

すでに物件を買っている方で、「自分の不動産投資はうまくいってないな。このままだと危ない……」と不安な方は、利回り20%の戸建てを積み上げるのが打開策になると私は考えます。

【物件データ】

千葉県佐倉市　木造2階建て　4DK　建物65㎡

販売価格：280万円　購入価格：78万円　修繕費用：約240万円

年間家賃：62.4万円　利回り：約20% （融資300万円　自己資金18万円）

良い点

・最寄り駅まで徒歩10分程度（東京まで1時間程度で通勤可能）

・駅前は大型スーパーがあり便利

・広い庭がある

悪い点

・深刻な傾き

・ひどい臭い（ゴミ・猫の糞尿）

・フルノベーションが必要（水回りも含め交換が必要）

・駐車場なし

・お隣も長年空き家

恵比寿 吉之助

中高年の資産所得倍増アドバイザー

※本記事は『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。