2024年は果たして住宅の買い時? “失敗しない住宅選び”とそのプロセスとは

日米欧の基準金利に相応の格差があることで、円を売ってドルやユーロを買う動きには歯止めが掛からず、(財務省による為替介入が積極的に行われなければ)円安傾向は今後も続き、資材価格の上昇も続くことになります。また建設業や運輸業など、住宅建設に必要な人件費も、2024年4月から残業時間に“総量規制”がかかることとなって今後更なる高騰が予想されています(いわゆる2024年問題)。したがって、これから建設する住宅の価格はこれらのコストの押し上げによって、下がる可能性はほぼないと考えるべきでしょう。

ただし、当たり前ですが、住宅価格の相場水準および上昇率は全国一律ではありません。東京など大都市圏では価格上昇が顕著で、価格水準自体も極めて高いのですが、むしろこれは例外で、首都圏でも準近郊から郊外エリアでは5,000万円以下で住宅が分譲されているエリアもたくさんあり、また中古住宅を購入してリノベーションするという方法もありますから、住宅を購入しようと思えばいくらでも手段はあると考えてください。住宅価格が全般的に上昇する傾向にあっても、エリアによって価格水準に大きな違いがあることを知って、その価格水準と交通条件や生活条件などを比較検討し、自分と家族がそのエリアにフィットして生活していくことができそうかを具体的にイメージすることが重要なのです。
○住宅ローン金利の“性質と動向”を知って賢く対策を講じることも重要なポイント

次に住宅ローン金利の推移です。ご存じの通り、日銀は歴史的な低金利政策を終えて、極めて慎重に金融引き締め＝金利が緩やかに上昇する方向で政策を実施することを検討しています。つまり長期的には日本の国債金利は上昇する可能性が高く、従って住宅ローン金利も徐々に上がっていく可能性があるということになります。住宅ローンには固定型と変動型があり、固定型には一定期間固定してその後金利を見直すものと、全期間(多くの場合35年程度)固定するものがあります。変動型は借り入れた後も金利が変動することがあるという意味ですが、現状では金利水準自体が低いこともあって新規借入の約9割、全体の7割程度が変動金利で借り入れられていると言われています。

現在の全期間固定型の住宅ローンは優遇適用後の金利が1.9％前後で上昇基調、変動金利は0.5％前後でほぼ横ばい推移していますから、現状では変動金利で借り入れることが返済金額を低く抑えることができて、経済合理性の高い選択と言えます。しかし、変動金利は借り入れ後も金利が変動する、つまり上昇する可能性があるため、今後の返済額も上がってしまうから不安だという人が数多くいらっしゃるのも事実です。この点については、将来的な金利変動を正確に分析することはできないので予測の範囲を出ませんが、ポイントになるのは固定金利と変動金利の金利差です。